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小区共有权审视：解析与完善 ——由车库问题引发的法学思考 包可扬 【摘要】要想搞清停车位是否属于共有，就必须从共有权的客体范围界定入手。各国面对各异的国情采取一套相对符合自身的模式，以解决社会生活中所面临的问题，各有所长，也并非完美。我国在车位属于谁的方面，立法仍没有十分明确，有较大的灵活度。立法工作中对于共有权客体的界定、共有部分管理的权利、开发商行为的限制必须时刻更新，紧跟变化着的实际。
【关键词类别】共有权客体；业主共有；列举法；排除法 随着我国经济水平飞速发展，人民生活水平日益提高，人均可支配收入不断增加，但由此产生的消费激增也产生了不少新的问题，小区车位归属就是其中之一。目前，群众对于汽车代步的需求不断增加，大部分家庭都已拥有或计划购置一辆及以上汽车，然而，由于土地资源的紧张，城市小区车库、车位的数量难以跟上私家车数量的增长，“有车开、停车难”问题愈发凸显。部分开发商为了获取更多利润将小区内车位再次售卖，业主们不得不花费高达十几万乃至数十万的高昂费用购置几平米安放自家汽车。车位、车库这类业主对于建筑物的共有权部分的归属问题，学界一直存在争议。究竟是小区所有业主共同管理物业小区共同部分，还是根据开发商的合同约定车库不属于业主共有，这些问题在学理和实际中都值得探讨。
一、域外国家、地区对于共有权客体的界定方法
要想搞清停车位是否属于共有，就必须从共有权的客体范围界定入手。一般来说，建筑物分为专有部分与共有部分，专有部分具有独立性和专属性，仅为特定业主的支配而存在的建筑物组成部分，即业主所拥有的单元房。而对于共有部分的共有权又称共同所有权，包括对建筑物共同部分的共有权、对物业小区共同部分的共有权，以及对物业小区共同事务的共同管理权。它是共同所有权人的权利和义务所指向的对象，其客体即为共有部分。我国《民法典》第二编第六章中对其有所涉及，但未做出明确区分定义，难以满足日常事务解决的需求。放眼国际，对于共有权客体的规定也不径相同，未能统一。纵是如此，国内外学者仍进行了大量研究。因此，借鉴其他国家、地区此方面的法律规定，对于弥补我国法律规定缺漏、解决现实纠纷有极大的意义。
（一）定义法 即采用高度概括的方法对于客体的含义做出界定，从而划定范围，而非直接点明客体对象。此种方法的优点在于并未将客体限制死，抓住其主要特征与科学内涵，在具体问题出现时，通过针对具体事项的解释予以判断。这便给了后人极大的解释浮动权力，可谓是一劳永逸。然而该方式过于死板单一，使具体实践者难以据此判断，另外，这比较考验当事人的水平，其理解易发生偏差，导致操作错误。各国一般不会单独采用此方法，只有法国等少数国家沿用。
（二）排除法 即去除一些固定特例，其余皆属于某一范畴。在小区共有权方面，即排除建筑物专有权对象，剩下的都是共有权客体。这种方法简单易懂，需要实际操作者考虑的因素较少，适合专业知识较少的普通人理解、考虑和接受。但是，其将划定共有权客体的困难推向了专有权部分。哪些属于专有部分？如何界定它们？仍然需要做出大量研究考虑才能准确分明。该方法与定义法并无本质不同，属于一个矛盾的两个方面，日本与我国台湾地区目前采用该方法。
（三）推定法 该方法先划出一个尽可能大的范围，将客体纳入其中，再根据其内在逻辑一一推定。这样可以避免列举时的繁琐和遗漏，方便立法。但其缺点也很明显，由于没有明确定义出客体的内涵，实际操作时需要靠当事人的理解。不同的见解与恶意的推定会导向不同的结果，进而难以说服双方、解决纠纷。
（四）列举法 意大利等国将这种方法付之实践，它们把具体的共有权的客体全部列举出来，这样可以让大部分人清晰又直观地理解，不会产生边界不清、理解不同的矛盾。但立法永远是滞后于社会存在的，列举法不能穷尽所有的可能性且难免遗漏，面对不断更新的时代，它需要随时增添删减。这样不仅加重了立法者的负担，也给法律增加了不稳定的因素。
（五）定义加列举法 先对客体进行定义，再对其中一部分进行列举，再通过分类解释和定义作为兜底。这样既综合了上述两者的优点，又能有效减少其缺点，兼顾了立法的前瞻性与解释的清晰性，适宜实践，被美国等大部分国家地区采纳。
（六）排除加推定法 德国等地采用了此方法。它在排除法的基础上进行推定，虽然不如前者直观，但能较为准确地确定客体，有充分的弹性以适宜不断变化着的实际和现实需要。这种方法需要拥有较高经验技术的人执行，有不小难度。
上述各国立法表明，共有权客体种类复杂、形式多样，由其产生的权利义务也不同。各国面对各异的国情采取一套相对符合自身的模式，以解决社会生活中所面临的问题，各有所长，也并非完美。在没有标准答案的情况下，我国也应合理借鉴、裨补缺漏，理性地使立法更加贴合实际，解决我国特殊的共有权问题。
二、各国在停车位等共有权问题上的实务规定
（一）意大利 《意大利民法典》第1117条将建筑物共有部分分成三类：（1）建筑物的相关部分，包括所使用的土地、屋顶、楼梯、墙体等一般为共同使用必要的部分；（2）为公共服务的设施场所，包括门房的办公室及居住场所、阳台、洗衣房等；（3）供全体业主使用的工作场所、设施、建筑，如电梯、水道、煤气、电力等基础设施。 不难看出，意大利采用列举式，分类罗列出共有权的客体，清晰明了，但是对于遗漏以及新产生的物品仍然难以区分界定。而对于共有部分的法律性质，则与我国有些许不同。它规定，建筑物的共有部分如果分割不影响各共同所有人的使用，则可以分割，其余不可分割。另外，在共有人权利方面，若无特殊规定情况下，区分所有的共有权人按照所属楼层或楼层的一部分份额比例，享有相关权利。
（二）日本 日本对于共有权客体的规定采用了排除法加定义法，其《建筑物区分所有法》中的第二条定义道：“共有部分主要是指建筑物专属部分之外的内容及及不具有专属部分的附属物。”它也未跳脱出排除法鉴别专有部分的天然困境，实践中仍有一定瑕疵。
对于车库具体问题，日本司法界将建筑物停车场分为室外停车场和室内停车场，以是否为建筑物地下部分所设为界。室外停车场属于共有部分，所有权人可以设置专用使用权，而室内停车场已然成为建筑物专有部分。但日本学界则持另一态度，认为室内停车场属于业主共有部分，全体业主可共同使用。
（三）美国 作为普通法系联邦制国家，美国对共有权客体的规范较为宽泛，各州规定并不统一。《联邦公寓所有权示范法》采用了列举法，加州采取排除法，蒙大拿等地则使用定义加列举法。其各法规都有不尽科学之处，然而，在实际配置住宅小区停车位中，却也遵循一些原则。（1）小区内停车位不可以被作为专有部分、单独售卖；（2）不允许外来人员使用小区停车位。这与我国现行情况有很大区别，但一些州的规定也与我国《民法典》有相似之处，例如开发商在进行建造时必须建造相应停车位且合理配置，满足本小区需求。
（四）德国 德国在此方面的规定非常笼统，采用排除加推定法进行判断。其《住宅所有权法》第五条规定，特定业主的专有部分为不侵害他人的专有部分和共有部分。由此可见，其规定也不甚明确，需要使用人拥有良好的法学实践知识，虽在德国适用良好，但不太符合我国实际。在停车场问题上，法律规定以持久性界限为标准停车场，所有停车场都属于所有权专有部分，并非共有部分，因此全体业主并不能享有共同管理权。
三、我国共有权及小区停车场的现状分析 由于我国人口众多，城市化进程发展迅速，城市中小区人多地少的矛盾日益凸显。一些小区人数众多，但车位数量有限、收费高，不能满足业主的需求。更兼一些开发商为经济利益将车位卖与非业主的第三人，进一步激化了矛盾。我国车位等设施是否属于业主共有，这一问题需要从立法规定与实务多方面探讨。
我国并未像意大利等地一样将共有权客体明确界定，而是用排除、列举等方法阐明了一些具体共有权部分。我国《民法典》第二百七十一条提到：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十四条提出，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这些都表明，我国在车位隶属的方面，立法没有十分明确，有较大的灵活度，这也给开发商留下了运作的空间，造成了业主与其间的摩擦。
从主、从物的关系来看，业主购买的是小区的房子，属于主物，而车位等满足业主日常生活需要的基础设施似乎是房子的从物。由从物附属于主物的原则来看，车位应一并随房产归业主所有，开发商不能将车位作为独立的商品另行售卖。根据添附的观点来看，小区中房屋与车库等构成一个整体出售给业主，若缺少任一部分即不完整。但《民法典》第二百七十五条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。这就打破了原有对于小区整体有关主物、整体的构想，给开发商将每一处设施分开售卖的权力，这无疑是大大有利于开发商而不利于普通业主的。
司法实务中，焦点一般集中于车库的售卖是否首先满足了业主的需要、对于开发商违反规定的行为业主是否享有撤销权。《民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但在案件审判中，裁判观点却不完全一致。在重庆市宏源、张丽霞房屋买卖合同纠纷案中，法院认为上述条款不影响合同效力，仅涉及物权变动后果，因此判定小区卖给张丽霞18个停车位的合同有效。而在武汉金富豪房屋买卖合同纠纷案中，法院依据本条法律认定开发商将小区内车位出售给业主外的第三人，侵害了小区业主的整体利益，违反了强制性规定，因此买卖合同无效。由上可以得知，我国司法实践中一般默认开发商的所有权，将车位当作可单独售卖的专有部分，不属于集体共有，只是在是否满足业主需要的前提下这一点有所规制。这虽然在一定程度上保护了业主生活需要，但也先入为主地在开发商的角度杜绝了全体业主共管的可能性。在日后学术研究中仍有探讨、改变的必要。
另外，针对首先满足业主需要这一点，满足的程度为何，争议也比较大。一种自由主义的观点认为业主只要能够支付对价，想要多少就可以要多少。另一种以王利明教授为代表的观点认为业主需求应出于合理范围，不可毫无节制地购置以侵占他人权益。一些人多买多占，甚至二手转租，这种行为将自用的设施转化为商业用途，一定程度上挤占了同小区业主的公共资源，是不被鼓励的。毫无疑问，第二种观点的限缩性解释更加能够符合社会实际。
四、完善小区车库共有权权属的法律思考
（一）完善立法 大多数此类诉讼案件的产生都源自于立法不够完善，一些开发商和业主钻了法律的漏洞尽可能为自己增加利益。目前《民法典》采取的排除加定义法对于共有权客体的解释仍然较为模糊，在“建筑区划的界限”“车库、车位的归属”“满足业主的程度”等问题上有很大的空子可钻，且实际中获利的大多为开发商。针对消费者潜在被损害的权益，立法机关应做出更加细致的司法解释，分析各种因素，在公平层面上做出维护社会公平的立法。
（二）推行所有权登记制度 本世纪初，苏州工业园区便推行了这一制度，明确了每个停车位的身份，让其和房产一样可以在业主手中自由流通。这在一定程度上限制了在财力、资源、人员层面占绝对优势的开发商利用自己的优势地位而造成的地位不平等，将先来后到、距离远近等处于口头协议社会秩序的内容化作条文规范化，保护了业主这类弱势群体的共有权、管理权。在社会不断发展的当下，可以借鉴其经验，为各地的矛盾构建解决的方法。
（三）加强政府行政监督 作为房产的添附、从物，随着房价飙升，车位价格也一路走高，有些地区这小小的几平米甚至达到数十万元，其单位价格较房屋有过之而无不及，这很明显是不合理的。“房子是用来住的，车位是用来停的”，所有问题究其根本都源自经济问题，房管部门要清晰车位建造成本，划一条天花板，将其控制在合理程度内。否则商家为逐利仍会明知故犯，导致更多问题。
其次是车位的租、售价的去向。与小区电梯内广告类似，既然车位属于全体业主共有部分，那么业主不仅仅只拥有其用益物权，其所有权和处置权必须由民众掌管。因此，租金、售价为何全部被开发商取走？有没有用在业主身上？这都是政府部门需要监督管理的，否则业主的共同管理权便会沦为一纸空文。
（四）设定建造政府法定停车位 企业的目的就是盈利，面对缺乏社会责任感的企业，为了满足民众需要，政府可以增加设定，甚至监造法定停车位，将所有权收归政府，保障业主的优先使用权，以免因为开发商的逐利而将矛盾扩大。另外，立法明确开发商所要承担的社会责任，将义务清晰化、条文化。
五、结语 小区的共同所有是经济社会发展中不可忽视的问题，各方因利益联系而合作、因利益冲突而争讼。鉴于此，立法工作中对于共有权客体的界定、共有部分管理的权利、开发商行为的限制必须时刻更新，紧跟变化着的实际。文章针对学术界不同的规定方法以及各国实践进行总结，为解决我国现行问题提供了一些可以借鉴的对象。即是如此，从纸面研究到现实操作仍然任重而道远。未来民法在小区共同所有方面还有很长一段路要走，希望在对该问题有更深理解的同时，也能为社会矛盾的缓解、社会和谐的发展贡献出一份力。（作者单位：西北政法大学 经济法学院） 参考文献： [1] 张根生.建筑物区分所有权之共有权制度探析[J].民商探索,2020. [2] 胡旭辉.浅析经济发展引发的小区车位、车库法律归属问题[J].法治追踪. [3] 陈晓林.我国物业小区业主共有权之客体的判定[J].法学论坛. [4] 董佳睿,董佳庆.业主建筑物区分所有权问题研究[J].法制与社会,2018(9). [5] 坦塔娜·地里夏提.由小区内车位的归属看共有权问题[J].法制与社会,2019(9). [6］ 张文琳.建筑物区分所有权之共有权客体法律问题研究[D].南京:南京师范大学,2018.
荐稿：丁一 编辑：吴勇胜 总编辑：陆碧波
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